Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası 2025

Türkiye’de gayrimenkul hukuku, mülkiyet haklarını koruma ve düzenleme konusunda geniş bir yelpazede kurallar koymuştur. Bu kurallar arasında önalım davası, yani önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, paylı mülkiyete sahip taşınmazlarda sıkça karşılaşılan bir hukuki süreçtir. Bu yazıda, önalım hakkının ne olduğunu, önalım hakkı nasıl kullanılır sorusunun cevabını, önalım davasının detaylarını ve genel anlamda tapu iptal ve tescil davalarını ele alacağız.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davaları, bir taşınmazın tapu sicilindeki kaydının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla düzeltilmesini veya gerçek hak sahibinin adına tescil edilmesini amaçlayan davalardır. Türk Medeni Kanunu (TMK) kapsamında tapu sicili, mülkiyetin resmi belgesi olarak kabul edilir. Ancak tapu kayıtları bazen gerçek durumu yansıtmaz ya da usulsüz işlemler nedeniyle yolsuz tescil edilmiş olabilir. İşte bu durumlarda tapu iptal ve tescil davaları devreye girer.

Bu davalar genellikle şu sebeplerle açılır:

• Yolsuz Tescil: Tapu kaydının hukuki bir sebebe dayanmaması veya usulsüz şekilde oluşturulması.
• Muris Muvazaası: Miras bırakanın mirasçıdan mal kaçırmak amacıyla yaptığı devirler.
• Vekaletin Kötüye Kullanımı: Vekilin yetkisini aşarak yaptığı işlemler.
• Önalım Hakkı: Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması durumunda diğer paydaşların bu payı öncelikle alma hakkı.

Bu yazıda özellikle önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası üzerinde duracağız. Ancak genel çerçeveyi anlamak için diğer tapu iptal ve tescil davalarına da kısaca değinmek faydalı olacaktır.

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732, 733 ve 734. maddelerinde düzenlenen bir haktır. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, bir paydaşın kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi verir. Bu hak, paydaşlar arasında mülkiyet bütünlüğünü koruma amacı taşır ve halk arasında “şufa hakkı” olarak da bilinir.

Önalım hakkı iki şekilde ortaya çıkar:

1. Yasal Önalım Hakkı: Kanundan doğar ve paylı mülkiyete sahip taşınmazlarda otomatik olarak geçerlidir. Herhangi bir şerhe gerek yoktur.
2. Sözleşmesel Önalım Hakkı: Taraflar arasında yapılan bir sözleşmeyle oluşturulur ve tapuya şerh edilmesiyle üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Önalım davası, bu hakkın ihlal edildiği durumlarda paydaşın hakkını mahkemeye taşımasıyla başlar. Peki, önalım hakkı nasıl kullanılır? Şimdi bu sorunun cevabını adım adım inceleyelim.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Önalım hakkının kullanımı, belirli şartlara ve süreye bağlıdır. İşte önalım hakkı nasıl kullanılır sorusuna detaylı bir yanıt:

1. Satışın Gerçekleşmesi: Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması gerekir. Satışın tapuda resmi olarak tescil edilmesi önemlidir, çünkü önalım hakkı yalnızca satış işlemleri için geçerlidir; bağışlama veya miras yoluyla devirlerde kullanılamaz.
2. Bildiri Zorunluluğu: Satışı yapan paydaş, diğer paydaşlara bu satışı noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Bildirimde satış bedeli, alıcı bilgileri ve diğer koşullar açıkça belirtilmelidir. Eğer bildirim yapılmazsa, bu durum dava sürecinde paydaş lehine bir avantaj sağlayabilir.
3. Hakkın Kullanım Süresi:

• Satışın noter aracılığıyla bildirilmesi durumunda, önalım hakkı sahibi bildirimi aldıktan sonra 3 ay içinde hakkını kullanmalıdır.
• Bildirim yapılmamışsa, satışın öğrenildiği tarihten itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır. Ancak her durumda, satış tarihinden itibaren 2 yıllık süre dolduğunda hak düşer.

1. Dava Açma: Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, Aile Mahkemesi veya Asliye Hukuk Mahkemesi’nde önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açar. Bu davada, satılan payın tapu kaydının iptali ve davacı adına tescili talep edilir.
2. Bedelin Ödenmesi: Mahkeme, satış bedelinin ve tapu masraflarının davacı tarafından mahkeme veznesine yatırılmasını isteyebilir. Önalım bedeli, tapuda gösterilen resmi satış bedelidir; alıcı, gerçek bedelin daha yüksek olduğunu iddia edemez.

Önalım hakkının kullanılabilmesi için paydaşlığın dava açıldığı sırada devam ediyor olması şarttır. Ayrıca, satışın gerçek bir satış olması gerekir; örneğin, bir paydaşın payını kendi şirketine devretmesi gibi işlemler Yargıtay tarafından gerçek satış sayılamamış ve önalım hakkı doğurmamıştır.

Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, bir paydaşın önalım hakkını kullanarak, üçüncü kişiye satılan payın tapu kaydını iptal ettirip kendi adına tescil ettirmeyi amaçladığı bir dava türüdür. Bu dava, paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılmasıyla diğer paydaşların mağdur olmasını önlemeyi hedefler.

Davanın Şartları

• Paylı Mülkiyet: Taşınmazın paylı mülkiyet rejimine tabi olması gerekir. Elbirliği mülkiyetinde önalım hakkı kullanılamaz.
• Üçüncü Kişiye Satış: Payın, paydaş olmayan bir kişiye satılmış olması şarttır. Paydaşlar arası satışlarda önalım hakkı doğmaz.
• Paydaşlık Sıfatı: Davayı açan kişinin, satış anında ve dava süresince paydaş olması gereklidir.
• Süre: 3 ay veya 2 yıllık hak düşürücü süreler içinde dava açılmalıdır.

Dava Süreci

1. Dilekçe Hazırlığı: Davacı, önalım hakkına dayalı talebini ve delillerini içeren bir dilekçe hazırlar. Tapu kayıtları, satış sözleşmesi, noter bildirimi veya bildirim yapılmadığına dair kanıtlar eklenir.
2. Mahkeme İncelemesi: Mahkeme, satışın gerçekliğini, önalım hakkının kullanılabilirliğini ve süre şartlarını inceler. Bilirkişi raporuyla taşınmazın değeri ve pay oranı da değerlendirilebilir.
3. Karar: Dava kabul edilirse, mahkeme satılan payın tapu kaydını iptal eder ve davacı adına tesciline hükmeder. Önalım bedeli mahkeme veznesine yatırılır.

Kimlere Karşı Açılır?

Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, payı satın alan üçüncü kişiye (alıcıya) karşı açılır. Satışı yapan paydaş, davalı değildir; çünkü önalım hakkı, satıcıya değil, alıcıya karşı kullanılır.

Tapu İptal ve Tescil Davalarının Genel Özellikleri

Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, tapu iptal ve tescil davalarının yalnızca bir türüdür. Genel olarak bu davalar, mülkiyet hakkının korunması ve tapu sicilinin gerçek duruma uygun hale getirilmesi için açılır. İşte bu davaların temel özellikleri:

• Görevli Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Ancak aile konutu gibi özel durumlarda Aile Mahkemesi görevlidir.
• Zamanaşımı: Tapu iptal ve tescil davaları genellikle zamanaşımına tabi değildir; çünkü mülkiyet hakkı mutlak bir haktır. Ancak önalım davasında özel hak düşürücü süreler geçerlidir.
• Deliller: Tapu kayıtları, satış sözleşmeleri, tanık beyanları ve bilirkişi raporları gibi deliller kullanılır.
• Masraflar: Dava harçları, bilirkişi ücretleri ve vekalet ücretleri, davayı kaybeden tarafa yüklenir.

Diğer Tapu İptal ve Tescil Davası Türleri

• Muris Muvazaası Davası: Miras bırakanın mirasçıdan mal kaçırmak için yaptığı devirlerin iptali.
• Aile Konutu Davası: Eşlerden birinin rızası olmadan aile konutu üzerinde yapılan işlemlerin iptali.
• Kazandırıcı Zamanaşımı: Uzun süreli zilyetlik sonucu mülkiyetin tescili.

Önalım Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açarken bazı kritik noktalara dikkat etmek gerekir:

• Satış Bedeli: Tapuda gösterilen bedel esas alınır. Alıcı, gerçek bedelin daha yüksek olduğunu iddia edemez; bu, muvazaa iddiasını geçersiz kılar.
• Muvazaa Durumu: Satış, önalım hakkını engellemek için bağışlama veya trampa gibi gösterilmişse, bu durum mahkemede kanıtlanabilir ve dava lehine sonuçlanabilir.
• İyiniyet: Tapu siciline güvenerek taşınmazı alan üçüncü kişinin iyiniyeti, TMK 1023 uyarınca korunur. Ancak önalım hakkı, iyiniyetten bağımsız olarak kullanılabilir.

Örnek Olay: Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Hakkında Bir Pratik

Diyelim ki Ahmet, Zeynep ve Mehmet bir apartman dairesinde paylı mülkiyete sahiptir. Ahmet, kendi payını 500.000 TL’ye bir emlakçıya satar ve bu satış tapuda tescil edilir. Zeynep, satıştan 1 ay sonra noter aracılığıyla bilgilendirilir. Zeynep, önalım hakkını kullanmak ister ve 3 aylık süre dolmadan mahkemeye başvurur. Mahkeme, satışın geçerli olduğunu tespit eder ve Zeynep’in 500.000 TL’yi mahkeme veznesine yatırması koşuluyla payın Zeynep adına tesciline karar verir. Bu örnek, önalım hakkı nasıl kullanılır sorusuna pratik bir yanıt sunmaktadır.

Güncel Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi Kararları

Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, Türkiye’de sıkça yargıya taşınır ve yüksek mahkeme kararları yol göstericidir:

• Yargıtay Kararı (HGK 2023/727): Bir paydaşın payını kurucu ortak olduğu şirkete devretmesi, gerçek satış değil sermaye koyması sayılmış ve önalım davası reddedilmiştir.
• Anayasa Mahkemesi (2018/17652): Önalım bedelinin dava süresince nemalandırılmaması, mülkiyet hakkının ihlali kabul edilmiştir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer?
   Davanın süresi mahkemenin iş yüküne ve delillerin toplanma hızına göre değişir. Ortalama 1-2 yıl sürebilir.
2. Önalım hakkı miras yoluyla devredilir mi?
   Hayır, önalım hakkı kişisel bir haktır ve mirasçılara geçmez.
3. Tapuda düşük bedel gösterilirse ne olur?
   Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasında tapuda gösterilen bedel esas alınır; gerçek bedelin farklı olduğu mahkemede ileri sürülemez. Satıştan sonra vergi dairesine harç ödenerek taşınmazın gerçek satış değerinden alınması sağlanabilir. Bunun dava açılmadan önce yapılması gerekir.

Sonuç: Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Süreci

Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, paylı mülkiyette hak kaybını önleyen önemli bir hukuki araçtır. Önalım hakkı nasıl kullanılır sorusu, bu hakkın doğru zamanda ve usulüne uygun şekilde mahkemeye taşınmasıyla cevap bulur. Genel olarak tapu iptal ve tescil davaları ise, mülkiyetin korunması ve tapu sicilinin doğruluğunun sağlanması açısından kritik bir rol oynar.

Eğer bir önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açmayı planlıyorsanız, süreci bir gayrimenkul hukuku uzmanıyla yönetmek hak kaybına uğramamanız için önemlidir. Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.